¿Qué son los Planes Parciales de Desarrollo Urbano?

Para desarrollarse, la ciudad se tiene que planear. Para eso, los gobiernos municipales tienen instrumentos técnicos que garantizan que la ciudad tenga orden, servicios, accesos y que crezca en armonía con su entorno.

Estos instrumentos se llaman Planes Parciales de Desarrollo Urbano, y en ellos se establece qué se puede construir, en dónde y cómo.

Para cada zona de la ciudad existen criterios que los desarrolladores deben respetar: cuántos metros cuadrados se pueden construir en un terreno (COS, CUS), la altura máxima de los desarrollos o el número de viviendas (IDE).

Además, en los Planes Parciales se establece qué tipo de construcciones se pueden hacer en cada zona: casas, edificios de departamentos, oficinas, escuelas, centros comerciales, gasolineras, etcétera.

¿Qué es el coeficiente de ocupación del suelo (COS)?

El COS define el porcentaje de terreno sobre el que se puede construir, varía dependiendo de la zona de la ciudad porque establece el porcentaje de área libre que debe tener cada terreno para poder captar agua de lluvia

¿Qué es el coeficiente de utilización del suelo (CUS)?

El CUS define el total de metros cuadrados que se pueden construir, distribuidos entre todos los niveles que tendrá la construcción.

La utilización de uso de suelo puede crecer si la infraestructura de la zona lo permite, siempre y cuando esté establecido en el Plan Parcial y se paguen los derechos correspondientes. A esto se llama ICUS.

¿Qué es el índice de edificación (IDE)?

El IDE establece el número máximo de viviendas que se pueden construir. Estas se pueden distribuir de manera vertical u horizontal, dependiendo de cómo lo marque el plan parcial de la zona.

¿Qué sucede si no se actualizan los Planes Parciales?

Las ciudades son dinámicas, por lo tanto, los instrumentos que regulan su desarrollo deben actualizarse de manera periódica.

Si no se actualizan, los planes ya no corresponden al ritmo de crecimiento de la ciudad.

Cuando esto sucede, se abre la puerta a la corrupción, dando paso a que se den permisos y cambios de usos de suelo sin regulaciones ni orden.

La ciudad y sus habitantes sufren las consecuencias: falta de servicios básicos como agua, drenaje y recolección de basura; disminuyen las áreas verdes; aumenta el tráfico y se reducen las opciones para peatones y ciclistas.

Además, también hay afectaciones económicas debido a la falta de oportunidades para abrir negocios que no impacten de manera negativa a la ciudad.

¿Qué sucede si no se actualizan los Planes Parciales?

Algunos desarrolladores se aprovecharon de la corrupción de unos cuantos funcionarios, que usaron atribuciones que no tenían, o del Tribunal Administrativo del Estado (TAE), para conseguir licencias que les permitían construir más de lo establecido en los planes vigentes o en lugares donde no debían.

Además, algunos constructores ignoraron lo que decían sus licencias de construcción y construyeron más niveles o incluso más viviendas de las que tenían permitidas.

Muchas de estas obras ya están terminadas o muy avanzadas, por lo que los tapatíos ya estamos sufriendo las consecuencias.

¿Qué estamos haciendo?

Establecimos los mecanismos para que los constructores compensen el daño que le hicieron a la ciudad.

Para calcular el daño, se tomarán en cuenta:

Lo que construyeron vs. lo que tenían permitido construir, considerando el CUS, el ICUS y el IDE.

Así como el daño que generaron al medio ambiente y a la movilidad.

Con todo esto, se establecerá una multa que los constructores deberán pagar a la ciudad.

¿Cómo se compensará el daño a la ciudad?

La sanción podrá ser en efectivo o a través de proyectos para la ciudad como parques, infraestructura de movilidad, luminarias, arbolado, centros de gestión de residuos, etc. Para garantizar que los desarrolladores cumplan con las sanciones, toda la información del proceso de compensación, indemnización y mitigación será transparentaba en este sitio.

Las compensaciones deberán hacerse en la zona afectada. Pero si no hay suficientes espacios, la sanción podrá ser pagada en otras zonas de la ciudad en las que sí son necesarios. A esto se le llama “transferencia solidaria”.

Para compensar el daño, los desarrollos inmobiliarios irregulares, tendrán que hacer un aporte de acuerdo a las
afectaciones que causaron al medio ambiente, a la movilidad y a la ciudad.

Compensación
Económica

Movilidad

  • - Estudio del impacto vial
  • - Habitación de cruceros seguros
  • - Adecuación de calles complejas

Medio ambiente

  • - Centro de diagnóstico del arbolado urbano
  • - Sustitución de árboles
  • - Colocación de puntos limpios